不動産投資の魅力についてはお分かり頂けたことと思いますが、“投資をする不動産”にも多くの種類があります。
メリットやデメリットをしっかりと理解し、あなたの不動産投資を始める目的に適した物件を選びましょう。
【選択1】キャッシュフロー重視なら小型物件で自己資金比率を高める！
| 建物 | 良いところ | 注意点 | 悪いところ |
区分分譲マンション |
・中古物件は価格が手頃、 300万円程度で購入が可能。 ・新築物件の場合、節税効果が高い。 |
立地 | 土地が単独保有でない為、不動産としての価値が低い |
新築木造アパート |
金融機関の融資が受けやすい メンテナンス費用が当面軽微ですむ。 |
お部屋の占有面積と防犯対策 | 1Fのお部屋が決まりにくい |
中古木造アパート |
利回りが高い物件が多く収益力が高い。 即家賃収入が入る。 |
将来の補修費の予測と居住中の入居者の家賃の妥当性 | 金融機関の返済年数が短い |
【選択2】資産形成重視なら大きめの物件でレバレッジを効かす。
| 建物 | 良いところ | 注意点 | 悪いところ |
| 新築ビル （S・RC造り）  |
融資を受けやすくレバレッジ効果が高い。1Fのお部屋の比率が少なく、防犯性も高い。 | エレベータの点検費用と動力費用、給水設備の負担。 | RC造は工期が長くなる。総事業費が大きい。 |
| 中古ビル （S・RC造り）  |
利回りが高い物件が多く収益力が高い。 即家賃収入が入る。テコ入れ次第で超優良物件になる。 |
テナントの業態確認と消防および建築法令の適合判断。 | テナントと居住者間のトラブルが起きやすい。 |
テナントビル |
・稼働率が高く、退去が出にくい。 ・ スケルトン状態で引き渡す為、将来の補修費が少ない。 |
テナントの業態確認と消防及び建築法令の適合判断。 | 1 店舗の家賃割合が家賃総額に対して大きい。 |
| 住居・テナント 併設ビル  |
・テナント併設により防犯効果が高い。 ・ 家賃のバランスが良く季節ごとの収入のぶれが小さい。 |
テナントの業態確認と消防及び建築法令の適合判断。 | テナントと居住者間のトラブルが起きやすい。 |
【番外編】
| 建物 | 良いところ | 注意点 | 悪いところ |
| コインパーキング 貸し倉庫  |
初期投資が小さく、費用対効果が高い。手間とメンテナンス費用が軽微。 |
立地、運営が大きく経営を左右する。 | 競合物件の影響を受けやすく収入に安定性がない。 |
物件購入後の金融機関との付き合いは長きに渡ります。
また、不動産投資の種類や御自身の年齢、所得、資産等により金融機関の融資条件は異なります。
だからこそ、物件選択と同時に金融機関の選択もしっかりと行わなければなりません。
物件選択を始める前に、どのような融資が受けられるかも把握しておきたいところです。
[ 融資条件のポイント ]
| ①金利・・・・・・・・・・・・・・・・ | 優良物件を選んでも借入金利が高いと収益力は低下してしまいます。 |
| ②返済年数・・・・・・・・・・・・ | 返済年数が短いとキャッシュフローが悪くなります。 |
| ③保証人の有無・・・・・・・・ | 保証人無しでは融資を行わない金融機関もあります。 |
| ④自己資金の割合・・・・・・ | ２～３棟と複数購入を考えるならば自己資金を１棟目の購入に使い過ぎないようにしなければなりません。 |
御自身の状況や目的に合わせ “最良の資金調達により購入できる物件” を選択することも成功のテクニックです。
良い物件を選択しても資金調達の方法が悪ければ充分な結果は出せないのです。
金融機関との付き合いも長きに渡りますが、物件を委託する管理会社ともそれ以上に
長い付き合いとなります。
[ 管理会社のポイント ]
| ①入居率・・・・・・・・・・・・・ | 募集方法はもちろん、タイミング、臨機応変な条件変更、アピール力などにより入居率は変動します。 何より、管理会社のやる気がその全てを動かします。 |
| ②修繕・改修費用・・・・・・ | 購入後の修繕や改修費用の軽減は管理会社次第です。 |
| ③提案力・・・・・・・・・・・・・ | 入居者の傾向により対策を行えば、入居率アップも図れます。一見目立たない物件であっても魅力的な物件になり得るのです。 |
任せる管理会社によっては期待以上の成果も挙げられるかもしれません。
