物件選択の前にしておきたい事はここまで説明してきましたが、物件を決めた後はどのような流れで進めるのでしょうか。
誰の為？何の為ですか？
ファイナンシャルフリー？プチリッチ？リアルリッチ？
自己資金と資金調達を考えて
熟慮も大事ですが、目移りするといつまでも買えなくなりますよ。
積極的に資料請求しましょう。掘り出し物にめぐり逢えるかもしれません。
気に入った物件が見つかったらしっかり目を通しておきましょう。
5）、6）、の段階での物件資料は一般的に、素人である売主からの情報をもとに作成されることが多いようです。
期間が経過した資料や、細部については裏付けが充分で無い場合もありますので、改めて不動産会社に詳細を確認しておきましょう。
購入後のキャッシュフローを計算しておきましょう。
優良物件であっても事業計画を誤ると購入後“手出し”が発生する恐れもあります。
外観の確認は勿論、空室があれば室内の状態や仕様設備も確認しておきましょう。
補修が必要な箇所があるかもしれません。
売主側と物件購入の優先者順位の確認と契約条件の事前調整を申込書により行います。
融資をしてくれる見込みが有るかどうかの事前確認を行います。
【一般的な金融機関の審査時に必要な物】
※連帯保証人を立てる場合は本人と同様の書類が必要です。
【一般的な金融機関の審査時に必要な物】
| 源泉徴収票コピー | ３期分 | 勤め先より受領済みのもの |
| 確定申告書コピー | ３期分 | 確定申告を行っている場合のみ |
| 資産・負債・家族構成や 経歴などの自己申告書 |
審査に通った場合、自己申告書の裏付け確認が金融機関より求められます。 （例）・所有不動産の固定資産税の納付書 ・必要に応じて所有不動産の謄本 ・有価証券の保有明細書 ・借入がある場合はその返済表 |
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| 購入物件の資料 | 不動産会社が準備してくれます。 | |
契約前に委託する管理会社を決めておけば、購入する物件の賃貸借契約条件を事前にチェックさせることができます
金融機関に融資を申し込んでいる場合は期間内に希望する融資が受けられない場合は違約金無しで解約できる売買契約を締結します。
【契約時の費用】
※不動産の譲渡に関する契約書で契約金額が1千万円を超え、かつ、平成9年4月1日から
平成23年3月31日までは、印紙税額が軽減されています。
【契約時に必要な物】
①身分証明書 ②認印
【契約時の費用】
| 手付金 | １００万円～物件価格の１割程度 | |
| 仲介手数料半金 （契約時に半分支払います） |
売買価格×3％＋6万と消費税の５０％ （400万円以下の取引は別途計算） |
|
| 印紙税 売買契約書に添付 |
1000万円超 5000万円以下 | 15000円 |
| 5000万円超1億円以下 | 45000円 | |
【契約時に必要な物】
①身分証明書 ②認印
融資が希望条件で確定したら金融機関と契約を締結します。
【金融機関の融資契約時に必要な費用】
【金融機関の融資時に必要な物】
①実印②銀行印③所得証明書２期分④住民票１～２通（家族全員）
⑤印鑑証書 １～２通
⑥資産を確認する書類（預金通帳・有価証券保有明細書・所有不動産の謄本等）
⑦売買契約書のコピー⑧手付金の領収書のコピー
※連帯保証人を立てる場合は連帯保証人となる方の①④⑤が必要です
【金融機関の融資契約時に必要な費用】
| ローン事務手数料 | 金融機関により3万円～10万円（公庫は不要） | |
| 印紙税 | 1000万円超5000万円以下 | 20000円 |
| 金融機関との契約書に添付 | 5000万円超1億円以下 | 60000円 |
| 保証料 | 費用は金融機関による。条件無しの場合もある。 | |
| 団体信用生命保険料 | 費用は金融機関による。条件無しの場合もある。 | |
| 火災保険料 | 金融機関による。通常は任意。 | |
①実印②銀行印③所得証明書２期分④住民票１～２通（家族全員）
⑤印鑑証書 １～２通
⑥資産を確認する書類（預金通帳・有価証券保有明細書・所有不動産の謄本等）
⑦売買契約書のコピー⑧手付金の領収書のコピー
※連帯保証人を立てる場合は連帯保証人となる方の①④⑤が必要です
売主、買主、不動産会社、金融機関、司法書士同席のもと引き渡しが行われます。
【引き渡し時の費用】
【引き渡し時に必要な物】
②印鑑証明書1通③住民票1通④決済金を引き出す預金通帳
【引き渡し時の費用】
| 仲介手数料半金 | 売買価格×3％＋6万と消費税の５０％ | |
| （400万円以下の取引は別途計算） | ||
| 司法書士手数料 | 7万円～10万円 | |
| 所有権移転登記 | 土地 | 固定資産評価額の２％ |
| 建物 | 固定資産評価額の１％ | |
| 抵当権設定 | 借入額の０．４％（公庫は不要） | |
| 固定資産税・都市計画税 | 引き渡し日以降を買主負担として精算。 | |
②印鑑証明書1通③住民票1通④決済金を引き出す預金通帳
ビル・アパートのオーナーになりました。不動産長者への入口に立ったのです!
【購入後の費用】
（初年度）不動産取得税
＝ 土地固定資産課税台帳価格÷2×３％
建物固定資産課税台帳価格×３％
（毎月） 管理委託費等
（毎年） 固定資産税・都市計画税
（毎月） 修繕費の積立。少額でも良いので家賃収入の中から毎月、積立てておきましょう。
